الفقاعة العقارية بمفهومها الكامل من المستبعد حدوثها في مصر ويرجع ذلك لعدم وجود منظومة التمويل العقاري بشكل متكامل ومنظم من قبل البنوك فأنظمة التمويل العقاري موجودة بنسبة قليلة جدًا مقارنة بالسوق العقاري الأجنبي، بالإضافة إلى أن القطاع المصرفي المصري لا يواجه مشكلات بقدر ما يواجه القطاع المصرفي الأمريكي وذلك يرجع لعدم وجود منتجات استثمارية عقارية متنوعة يشارك فيها أطراف كثيرة عرضة لحدوث انهيار السوق العقاري فمعظم العمليات الاستثمارية مقتصرة علي بائع ومشتري في اغلب الاحيان والأهم أن الفقاعة العقارية تحدث للعقار الموجود بالفعل وليس تحت الإنشاء والسوق المصري يغلب عليه العقارات تحت الإنشاء بنسبة كبيرة لذلك من المستبعد حدوث الفقاعة العقارية في مصر.
متى تحدث الفقاعة العقارية؟
الفقاعة تحدث على أي أصل مقوم بأكثر من سعره ليس فقط العقار، وتبدأ الفقاعة العقارية من زيادة الطلب في مقابل العرض المحدود من العقار مما يزيد من اسعار العقارات بصورة ومفاجئة وغير عقلانية ثم في مرحلة ما ينخفض الطلب في نفس الوقت الذي يزداد فيه العرض مما يؤدي إلى حدوث انخفاض حاد في سعر العقار وتنفجر الفقاعة وهذا لا يحدث فجاءة فهناك مراحل يمر بها العقار قبل أن يصل لمرحلة الفقاعة.
مرحلة البداية
في هذه المرحلة يظهر العقار في صورته الطبيعية المربحة وكونه أصل يقدم فرصة استثمارية قوية فمثلاً عند طرح مجتمعات عمرانية جديدة بهدف التعمير وتوفير السكن فهي تمثل فرصة مثالية للسكن والاستثمار السكني أو حتى الاستثمار في القطاع التجاري الذي يخدم الوحدات السكنية الموجودة وفي الأغلب عند طرح جديد يصاحبه مصطلح الأسعار الافتتاحية والتي توفر سعر مميز للمستثمرين.
مرحلة النمو
نتيجة الأرباح المحققة لأصحاب العقار في وقت قليل على مدار المرحلة الأولى يستمر الأقبال على العقار حتى يصل إلى ذروة الطلب على العقار مع استمرار زيادة قيمة الأصل في هذه المرحلة يظهر هلع شرائي خوفًا من زيادة الأسعار إلى ما لا نهاية ورغبتهم في تكوين استثمار ناجح للمستقبل وكلما زادت أرباح المطورين زادت الأسعار لتحقيق مكاسب أكبر ومرحلة النمو هذه لا ينتج عنها انفعال مبالغ فيه في اسعار العقار.
مرحلة القمة
القمة السعرية اللي يصبح عندها سعر العقار وفي هذه المرحلة يقل المعروض مع زيادة كبيرة يحدث حالة من انعدام الرغبة في الشراء وضعف القدرة الشرائية هنا السوق في حالة ركود لا بيع ولا شراء وننتقل هنا لمرحلة الفقاعة وهي مرحلة الانهيار.
مرحلة الانهيار أو الفقاعة
هلع بيعي في مرحلة الانهيار أو الفقاعة وحالة من الركود التام للسوق والهلع البيعي الشديد يعمل على زيادة حجم المعروض في السوق، وزيادة حجم المعروض من اي منتج وخصوصًا في حالة الركود يؤثر على سعر السلع بالانخفاض.
