زادت اسعار العقار زيادة ملحوظة في عام 2023 ومستمرة حتى العام الجاري وبالرغم من تلك الزيادة في اسعار العقار إلا إن هناك حركة بيعيه واقبال شديد من العملاء، فما اسباب هذه الزيادة في الأسعار ومن الذي سيقوم بشراء العقار بالرغم من تلك الزيادة
تتمثل اسباب الزيادة في أسعار العقار تحديدًا في الحركة البيعية المستمرة للعملاء فعلى سبيل المثال في ايام اللونش أو الطرح لمشروع جديد من كبرى المطورين، يظهر طلب كبير من العملاء يغطي معظم الوحدات المطروحة إذا لم يكن كل الوحدات واحيانا يتم بيع جميع الوحدات في يوم واحد
وهنا نرجع للسؤال الاهم من الذي بيشتري العقار بالرغم من تلك الأسعار المهولة؟
اسباب الزيادة في اسعار العقار خاصة بالمطورين
1- تعويض الارباح المفقودة من الوحدات القديمة لزيادة سعرها عن سعر البيع
2- ارتفاع سعر الدولار وتغير سعر الصرف الذي يوثر على البيع والشراء في سوق العقارات
3- ارتفاع اسعار مواد البناء واهمهم اسعار الحديد فهو من اهم المؤثرات حيث يمثل 50%من تكلفة البناء ولإنه الأعلى سعرًا مقارنة بباقي مواد البناء وهذه الزيادة أدت إلى انخفاض الربحية بالنسبة للمطور فبتالي يتم رفع سعر الوحدة لتعويض الفرق في الربح
اسباب الزيادة في اسعار العقار خاصة بالعملاء
من اهم اسباب زيادة اسعار العقار هم العملاء وذلك لكثرة الطلب على المعروض من العقار واستمرار ذلك الطلب دون التأثر باي ظروف اقتصادية حالية، والعملاء المؤثرين في اسعار العقار هم 3 انواع
1- النوع الاول: All cash buyer
عملاء بحوزتهم السعر كاش وجاهزين للشراء
وفي الاغلب النوع ده من العملاء بيحصلوا على الكاش عن طريق بيع عقارهم في ظل زيادات الأسعار فبتالي قدروا يحققوا عائد استثماري قوي والعائد الاستثمار ده قدر يستوعب حجم الزيادة الجديدة وقدروا يشتري عقار جديد وعملية البيع والشراء دي بتاثر على اسعار العقار بالزيادة.
2- النوع الثاني: مستثمرين Bulk Deals
العملاء الاكثر تأثيرا في رفع سعر العقار، النوع ده من المستثمرين متواجد ولكن زاد نشاطه في الفترة الأخيرة
وهم عبارة عن مجموعة من المستثمرين يقوموا بشراء عدد كبير من الوحدات في يوم طرح المشروع أو ما يعرف ب Launch day وهنا المستثمر بيشتري بسعر أفضل بكتير من السعر المعروض للبيع، المستثمر بيشتري الوحدات بالتقسيط ويدفع مقدم للوحدات ويحتفظ بيهم مع دفع الاقساط وبيعدين يبيعهم بسعر اقل من سعر المطور وهنا المكسب يتمثل في فرق الزيادة في الاسعار وفرص التقسيط المتاحة.
3- الفئة الاخيرة عملاء لاجئين من دول اخرى
كتير من الدول بتواجهه مشاكل وصراعات واخرهم الحرب الأهلية في السودان والحرب الإسرائيلية على غزة
واللي متصدر المشهد حاليًا الجنسية السودانية والجنسية اليمنية وعشان نفسر تأثير اللاجئين على زيادة اسعار العقارات لازم نفهم ايه اول حاجة بيدور عليها اللاجئ ؟
• اول ما يبحث عنه اللاجئ هو السكن سواء شراء أو بيع والاتنين ليهم تأثير على زيادة الأسعار
• العميل الاجنبي بيدخل البلد بعملة صعبة ودة بيزود المنافسة بيتظهر في سوق البيع وسوق الإيجار
• العميل الأجنبي بيشجع المالك المحلى علي زيادة أسعار منتجة العقاري للحصول على ربحية اعلى من العميل الأجنبي
• العميل الأجنبي بيزود المنافسة على نوع مهم جدا من العقار وهو العقار الجاهز من قبل المطوريين (عقار فوري جاهز لانتقال)
إلى متى ستستمر الزيادة أسعار العقار؟
العقارات زادت في اخر سنة ونص بحوالي 140% عند المطورين العقاريين، والزيادة دي تعتبر غظت الانخفاض المسجل في سعر الصرف المقدر بحوالي 100% على مدار السنتين، فمثلا بالنسبة لانخفاض لسعر الجنية واللي كان من المتوقع انخفاض قيمة الجنية في سيبتمر الماضي، فالمطوررين العقارين زودوا أسعار العقار في منتصف سبتمبر تحديدًا بنسبة 15% بغض النظر عن حقيقة وجود تخفيض أو لاء استباقية للأحداث وزيادة تحوط من اي تقلبات قادمة
ولكن بالنسبة لعام 2024 وتيرة الزيادات هتكون اقل نوعا ما.
ا
